Eltitkolt szolgalmi jog miatti kártérítési igény

"Tisztelt Ügyvéd Úr! ... Egy eltitkolt szolgalmi jog kérdése miatt fordulok Önhöz. 2024 júliusában vásároltunk Bp-en egy családi ikerházat... Az adásvételi szerződés megkötése és a birtokbaadás után derült fény arra a tényre, hogy a ház szennyvize nem az utcánkban található gerinccsatornába folyik, hanem egy úgynevezett házi csatornába, ami a kertek alatt található. Ezt a házi csatornát 5 db ház ... közösen használja. Ez a csatorna egy szomszédos, merőleges utcába torkollik, az ottani csatornába. Erre a házi csatornára a tulajdonosoknak az FCSM szerint szolgalmi joguk van a szennyvízelvezetésére vonatkozóan. Elsődleges problémánk, hogy erről a szolgalmi jogról minket az eladó nem tájékoztatott, alá nem írtunk ilyen papírt és a tulajdoni lapon sem szerepel a szolgalmi jog, mint a tény. Ezt a szolgalmi jogot a jövőben nem szeretnénk biztosítani, továbbá ezt a házi csatornát szeretnénk megszüntetni és rácsatlakozni az utcában található csatornára. Ez a házi csatorna egészségtelen, csak a baj van vele, korszerűtlen, akár egy komolyabb vihar is dugulást okoz/okozhat. Utóbbi korunkban elég gyakori jelenség. Az utcánkban található gerinccsőre sajnos csak a többi tulajdonosokkal karöltve csatlakozhatunk hiszen mindenki ezt a házi csatornát használja. Velünk együtt még 2 ház érdekes ebben a témában, ők vannak felettünk, a ... és az ... tulajdonosok. Az FCSM szerint az ... és ... tulajokkal nem kell foglalkoznunk. Beszéltünk már a tulajokkal ..., de a kivitelezési költségek miatt nehezen haladunk. Az eladó ugyan nem zárkózik el a költségek egy részének fizetésétől, de csak a töredékét adná, mint amibe ez kerül. 1-2 száz ezer Ft-ot. Békés szándékunk van, de úgy gondoljuk, hogy ezek a tények jelentősen értékcsökkentőek és ezekről a tényekről tájékoztatnia kellett volna minket az eladónak. Az eladó egyébként a szembe szomszéd. Kérdésünk, hogy van e lehetőségünk bármilyen kártérítésre, hiszen nem csak a csatorna korszerűsítése a sok, hanem a szolgalmi jog miatt a szomszédok nélkül meg sem csinálhatjuk az a műveletet. A szennyvízkérdés előzetes információk alapján másfél / kettő millió Ft-os tétel / ház. Köszönöm szépen előre is válaszát."

Tisztelt Kérdező!

A levelében írtak szerint az eladó nem tájékoztatta Önöket arról, hogy az ingatlant szennyvízvezetési szolgalmi jog terheli. Az első kérdés, mely ezzel összefüggésben felmerül, az az, hogy ez a szolgalmi jog az adásvételi szerződés létrejöttének időpontjában be volt-e jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba. Ha igen, akkor véleményem szerint Önök nem léphetnek fel semmilyen jogalapon semmilyen igénnyel ezen szolgalmi joggal összefüggésben az eladóval szemben, mivel a vevőtől elvárható és el is várandó az ingatlan tulajdoni lapjának megtekintése és alapos áttanulmányozása mielőtt az ingatlanra adásvételi szerződést köt. Ezt a kötelezettséget a Ptk. 6:62.§ (2) bekezdése és a 6:176.§ (5) bekezdése is rögzíti, illetve ezen kötelezettség fennállása következik ezen rendelkezésekből.

Más a helyzet akkor, ha a szóban forgó szolgalmi jog nem került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. Ebben az esetben az eladót a Ptk. 6:62.§ (1) bekezdése alapján egyrészt tájékoztatási kötelezettség terhelte a szennyvízvezetési szolgalmi joggal és - általában - az ingatlanon keletkezett szennyvíz elvezetésének műszaki megoldásával kapcsolatban, másrészt pedig - a Ptk. 6:176.§ (1) bekezdése szerint - jogszavatossági kötelezettség is terhelheti.  Álláspontom szerint tehát e két jogalapon van lehetőségük az "eltitkolt" szolgalmi joggal összefüggésben igényt támasztani az eladóval szemben.

Ami először is a jogszavatossági kötelezettséget illeti, a Ptk. 6:176. § (1) bekezdése a kötelezett (itt: az eladó) jogszavatossági alapú helytállását két konjunktív feltétel fennálltához köti, nevezetesen:

- harmadik személynek joga álljon fenn a dolgon,

- ami a tulajdonos tulajdonjogának a gyakorlását korlátozza vagy értékét csökkenti.
 
A jogszavatossági kötelezettség megsértésére alapított igénnyel tehát abban az esetben léphetnek fel az eladóval szemben, ha a fennálló szolgalmi jog a tulajdonjogának gyakorlását - jelen esetben az ingatlan használatát - korlátozza, vagy értékét csökkenti. Ezen kérdések szakkérdésnek minősülnek, melyek eldöntéséhez - vita esetén - szakértő szükséges.
 
A jogszavatossági kötelezettség megsértésére alapított igényérvényesítés esetén a jogosult megfelelő határidő tűzésével tehermentesítést követelhet. A határidő eredménytelen eltelte után a jogosult a tehermentesítést a kötelezett költségére elvégezheti. Ha a tehermentesítés lehetetlen vagy aránytalan költséggel járna, a jogosult a szerződéstől elállhat, és kártérítést követelhet, vagy a teher átvállalása fejében az ellenérték megfelelő csökkentését követelheti. Ezek a jogok a jogosultat akkor is megilletik, ha a tehermentesítésre megszabott határidő eredménytelenül telt el, és a jogosult nem kívánja a dolog tehermentesítését.
 
Először tehát célszerű írásban, megfelelő határidő tűzésével felhívni az eladót a tehermentesítésre, vagyis a szolgalom megszüntetésére. A határidő eredménytelen eltelte után pedig a beruházás költségeinek megtérítését követelheti (akár előre is, részletes árajánlat alapján), amennyiben a beruházás elvégzése ténylegesen lehetővé válik, ennek hiányában pedig a vételár visszatérítését követelheti, mégpedig a szolgalmi jog által okozott értékcsökkenés összegében. 
 
Ami pedig a tájékoztatási kötelezettség elmulasztását illeti, az ebből eredő kárukat - mivel a szerződés létrejött - a szerződésszegésért fennálló kárfelelősség szabályai szerint érvényesíthetik az eladóval szemben, amennyiben a szennyvíz-elvezetésre vonatkozó tájékoztatási kötelezettség elmulasztása miatt Önöket kár érte. Ez abban az esetben állapítható meg, ha az "eltitkolt szolgalom" az ingatlan használhatóságát és/vagy értékét csökkenti. Ezek a kérdések is szakkérdésnek minősülnek, melyek megválaszolásához - vita esetén - szakértő szükséges. Az érvényesített kár ebben az esetben is ugyanaz lehet, mint a jogszavatossági kötelezettség megsértése esetén  (beruházási költség megtérítése, vagy a vételár egy részének visszatérítése, ha valamilyen okból kifolyólag nincs lehetőség a szolgalom megszűnését eredményező beruházás elvégzésére.)
 
Amennyiben igénnyel kívánnak fellépni az eladóval szemben, célszerű lehet először - akár közjegyzői, vagy bírósági előzetes bizonyítás keretében - szakértőt bevonni azon kérdések megválaszolása céljából, hogy az eltitkolt szolgalom korlátozza-e az ingatlan használhatóságát, illetve csökkenti-e az értékét és ha igen, mennyivel. A szakértői vélemény egyrészt segít eldönteni a jogi úton történő igényérvényesítés célszerűségével és esélyeivel kapcsolatos kérdéseket, másrészt pedig felhasználható a bírósági eljárásban, így a kereseti kérelem alapjaként szolgálhat.
 
Mivel az online jogi tanácsadás nem alkalmas a probléma teljes körű feltárására, az így adott válasz sem lehet minden kétséget kizáróan pontos. Az online jogi tanácsadás ezen formájában az Ön által vázolt eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs mód személyes konzultációra, az iratanyag áttekintésére, illetve a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, álláspontja megismerésére. Az online jogi tanácsadás ennél fogva nem alkalmas minden szempont figyelembe vételével megadott, teljes körű válasz megadására. 
 
Kérem, vegye figyelembe, hogy a kérdésekre adott válaszok alapját minden esetben az adott időpontban hatályos jogszabályok és bírósági jogyakorlat képezi, ám mivel a jogszabályok folyamatosan változnak, ezért nincs semmi biztosíték arra nézve, hogy a válaszok az olvasás időpontjában is helytállóak még jogilag.
 

Mindezen előbbi okokra tekintettel e szolgáltatás igénybevételével adott tanácsért semmilyen felelősséget nem áll módomban vállalni! Kérem, hogy válaszaimat iránymutatásnak tekintve esetleges jogi lépések megtétele előtt mindeképpen konzultáljon szakemberrel!

Az ingyenes online tanácsadás igénybevételével Ön hozzájárul ahhoz, hogy a nagyobb körben érdeklődésre számot tartó kérdései, illetve az ezekre adott válaszok - anonimizált formában, az Ön bármilyen módon történő azonosítását kizáró módon - honlapomon közzétételre kerüljenek.

- harmadik személynek joga álljon fenn a dolgon,
- ami a tulajdonos tulajdonjogának a gyakorlását korlátozza vagy értékét csökkenti
 

 

Ezt a honlapot dr. Fülöp Botond, a Pécsi Ügyvédi Kamarában bejegyzett ügyvéd tartja fenn az ügyvédekre vonatkozó jogszabályok és belső szabályzatok szerint, melyek az ügyféljogokra vonatkozó tájékoztatással együtt a https://www.magyarugyvedikamara.hu honlapon találhatók.

Elérhetőség

Dr. Fülöp Botond

Pécs, Király u. 15.

Komló, "Tröszt" irodaház
Pécsi út 1.

Tel./Fax: +36.72/281-299
Mobil: +36.70/592-7517