C-598/15. sz. ügy – fogyasztói jelzálogkölcsön-szerződésben szereplő kikötések tisztességtelen jellegének vizsgálhatósága a hitelező által bírósági végrehajtáson kívül megszerzett jelzálog-biztosíték birtokba adására és kiürítésére irányuló eljárásban (2017. december 7.)

A fogyasztói jelzálogkölcsön-szerződés biztosítékát képező ingatlan tulajdonjogát bírósági végrehajtáson kívül megszerző személy által az adóssal szemben az ingatlan birtokba adása és kiürítése iránt indított perben a 93/13/EGK irányelv abban az esetben sem alkalmazható, ha a fedezeti ingatlan tulajdonjogát a hitelező szerezte meg.

A fogyasztókkal kötött szerződésekben alkalmazott tisztességtelen feltételekről szóló, 1993. április 5-i 93/13/EGK tanácsi irányelv (a továbbiakban: „Irányelv”) 6.cikkének (1) bekezdése értelmében a tagállamok előírják, hogy fogyasztókkal kötött szerződésekben az eladó vagy szolgáltató által alkalmazott tisztességtelen feltételek a saját nemzeti jogszabályok rendelkezései szerint nem jelentenek kötelezettséget a fogyasztóra nézve, és ha a szerződés a tisztességtelen feltételek kihagyásával is teljesíthető, a szerződés változatlan feltételekkel továbbra is köti a feleket. A 7. cikk (1) bekezdése pedig azt a kötelezettséget rója a tagállamokra, hogy a fogyasztók és a szakmai versenytársak érdekében gondoskodjanak arról, hogy megfelelő és hatékony eszközök álljanak rendelkezésre ahhoz, hogy megszüntessék az eladók vagy szolgáltatók fogyasztókkal kötött szerződéseiben a tisztességtelen feltételek alkalmazását.

Az alapeljárás alperese, egy spanyol magánszemély, jelzáloggal biztosított fogyasztói kölcsönszerződést kötött egy bankkal, az alapeljárás felperesével, egy lakás megvásárlása céljából. A szerződésben a felek – az alkalmazandó spanyol jogi rendelkezéseknek megfelelően - alávetették magukat a jelzálogtárgy bíróságon kívüli végrehajtására vonatkozó eljárásnak, s az adós meghatalmazta a bankot, hogy a nevében megkösse a jelzálogjoggal terhelt ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződést. A felperes később közjegyző előtt megindította a jelzálogjog-biztosíték bíróságon kívüli érvényesítésére irányuló végrehajtási eljárást, melynek során megszerezte a jelzálogtárgy tulajdonjogát. Felperes, vagyis a bank, ezt követően nyújtotta be keresetét az előterjesztő bíróság előtt alperes, vagyis az adós ellen, mely arra irányult, hogy a bíróság a jelzálog-biztosítékul szolgáló lakást adja a birtokába és alperes kötelezze annak elhagyására. A bíróságnak azonban kétségei támadtak azzal kapcsolatban, hogy a jelzálog-biztosíték bírósági úton kívüli érvényesítésére irányuló végrehajtási eljárást, valamint a „birtokba adási” eljárást szabályozó nemzeti jogi rendelkezések összeegyeztethetők-e az Irányelvvel, tekintettel azon körülményre, hogy a nemzeti bíróság nem állapíthatja meg hivatalból vagy valamelyik fél kérelmére a jelzálogkölcsön-szerződésben szereplő valamely kikötés tisztességtelen jellegét. Ezen okból kifolyólag felfüggesztette az előtte folyó eljárást és öt kérdést tett fel az Európai Unió Bíróságának, melyekkel lényegében arra kért választ, hogy az Irányelv 6. cikkének (1) bekezdését és 7. cikkének (1) bekezdésével összeegyeztethető-e egy olyan nemzeti szabályozás, amely értelmében az e célból előírt eljárás végén a nemzeti bíróság köteles elrendelni az kölcsön fedezetét képező ingatlannak az annak tulajdonjogát bíróságon kívüli eljárás során megszerző személy számára történő birtokba adását, miközben sem a jelzálog-biztosíték bírósági úton kívüli érvényesítésére irányuló végrehajtási eljárásra, sem pedig az ingatlan tulajdonjogát megszerző személy által kezdeményezett, a tulajdonjoga érvényesítésére irányuló eljárásra vonatkozó eljárási szabályok nem teszik lehetővé, hogy az említett eredeti tulajdonos, mint fogyasztó, a bírósági úton kívüli végrehajtás tárgyát képező jelzálogkölcsön-szerződésben foglalt tisztességtelen feltétel fennállására hivatkozzon.

Ítéletében az Európai Unió Bírósága először is emlékeztetett arra, hogy az Irányelv által létrehozott védelmi rendszer azon az elven alapul, hogy a fogyasztó az eladóhoz vagy szolgáltatóhoz képest hátrányos helyzetben van, mind tárgyalási lehetőségei, mind pedig tájékozottsági szintje tekintetében, amely helyzet az eladó vagy szolgáltató által előzetesen meghatározott feltételek elfogadásához vezet, anélkül hogy a fogyasztó befolyásolni tudná ezek tartalmát. A C-32/14 számú, ERSTE Bank Hungary-ügyben hozott ítéletére utalva pedig kifejtette, hogy az Irányelv által létrehozott fogyasztóvédelmi rendszernek olyan megfelelő és hatékony, a fogyasztók hatékony bírói jogvédelmét garantáló eszközöket kell magában foglalnia, melyek biztosítják a fogyasztók számára a vitás szerződés bíróság előtti megtámadásának lehetőségét akár a végrehajtási szakaszban is, úgy, hogy ésszerű eljárási feltételek mellett a jogaik gyakorlása ne függjön olyan feltételektől, különösen pedig olyan határidőktől vagy költségektől, amelyek rendkívül nehézzé vagy gyakorlatilag lehetetlenné teszik az Irányelv által garantált jogok gyakorlását.

Ezt követően a Bíróság az alapeljárás sajátosságait vette szemügyre, és megállapította, hogy annak tárgya nem a peres felek között létrejött kölcsönszerződésben foglalt jelzálog-biztosíték végrehajtására irányuló eljárás, hanem a hatósági átruházással történt értékesítést követően ez utóbbi által jogszerűen megszerzett biztosítékhoz fűződő dologi jogok védelme. Mivel pedig a biztosítékul szolgáló ingatlan tulajdonjogát - annak bírósági végrehajtási eljárás nélküli értékesítése révén – a kölcsönszerződésben nem részes harmadik fél is megszerezheti, vagyis az eljárás független a hitelező és a fogyasztó közötti jogviszonytól, annak lehetővé tétele, hogy az adós az ingatlan megszerzőjével szemben a jelzálogkölcsön-szerződésre alapított kifogásokra hivatkozzon, veszélyeztetné a fennálló tulajdonjogviszonyok jogbiztonságát. Az előterjesztő bírósághoz benyújtott kereset alapjául szolgáló jogcím továbbá a tulajdonjog, ahogyan azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, nem pedig a jelzálogkölcsön-szerződés, amely szerződésben előírt garanciát bírósági úton kívül érvényesítették. Ezen okokból kifolyólag a Bíróság úgy foglalt állást, hogy az Irányelv rendelkezéseire nem lehet eredményesen hivatkozni a fogyasztói kölcsönszerződés fedezetét képező ingatlan tulajdonjogát megszerző személyt megillető dologi jogok elismerésének és védelmének megakadályozása érdekében.

A Bíróság által az előterjesztő spanyol bíróságnak adott válaszból mindazonáltal kiolvashatónak tűnik azon követelmény rögzítése is, hogy a fogyasztónak rendelkeznie kell azzal a lehetőséggel, hogy a fedezeti ingatlan bírósági végrehajtási eljárás mellőzésével történő értékesítésére irányuló eljárásban hivatkozhassék a kölcsönszerződésben foglalt kikötések tisztességtelenségére és ezen okból kifolyólag meg tudja akasztani a jelzálogjog érvényesítésére irányuló eljárást. Az alapügy adatainak tanulmányozása alapján a luxemburgi bírák úgy találták, hogy alperesnek erre a spanyol jog lehetőséget adott volna, ám ő nem élt a rendelkezésére álló jogorvoslati lehetőségekkel.

Az ítélet itt olvasható.

Mint ismert, a Bíróság az ítéletében is említett magyar ügyben hasonló megfontolások alapján nyilvánította a 93/13/EGK irányelvvel összhangban állónak a fogyasztói szerződésre vonatkozó közokirat közjegyző által végrehajtási záradékkal történő ellátását anélkül, hogy a közjegyző a tisztességtelenség szempontjából megvizsgálná a közokirat alapjául szolgáló fogyasztói szerződés kikötéseit. A Bíróság joggyakorlata értelmében tehát a tisztességtelenség hivatalból történő vizsgálatának kötelezettsége csak azon jogviták tekintetében áll fenn, melyek tárgyául maga a fogyasztói szerződés - annak teljesítése, megszegése vagy érvénytelensége - szolgál, ám nem terheli ezen kötelezettség a bíróságot a szerződéssel csupán közvetett kapcsolatban álló eljárások vonatkozásában, amennyiben a fogyasztó rendelkezik azzal a tényleges lehetőséggel, hogy jogai védelme érdekében olyan eljárást indítson, melynek során hivatkozhat a szerződésben foglalt kikötések tisztességtelenségére. 

Dr. Fülöp Botond

2017. december 30.