Közös tulajdonban álló ingatlan használata 4.
"Egy kérdéssel fordulok Önhöz, mert valószínüleg peres eljárást szeretnénk indítani, de először megkérdezném, hogy van-e értelme.
Édesanyámnak volt egy családi háza, melyben édesapámmal élt közösen, ők építették. Édesapám halálát követően, öcsém beköltözött a házba (ketten vagyunk testvérek, így a házat apukám része után 1/4-1/4 részben örököltük) és ikerházzá alakította, így a ház felét ő használta életvitelszerűen, másik felét édesanyám. 15 éven keresztül élt ott. Akartam vele cserélni, hogy én is ott lakhassak, felajánlottam neki egy másik házat, hogy költözzön oda és én meg haza, de nem cserélt velem. 15 év használat után leamortizálva hagyta el az általa lakott fél családi házat. Édesanyám még évekig a másik felét használta. 2 hónapja azonban meghalt édesanyám is. Vita alakult ki közöttünk a testvéremmel. Szeretném megvenni az ő 1/2 részét, de nem adja el nekem, sőt ő is meg akarja venni az én 1/2 részemet. Nagyon összevesztünk már nem állunk szóba. Mondtam neki, hogy ő használhatta 15 évig, most én jövök, de ő azt mondja, nekem soha nem adja el a házat. Így én azt szeretném kérdezni, hogy a 15 évig ott lakását valamilyen formában, mint használati díjat tőle elkérhetem-e, mert ezért kellett nekem új házat vennem, ami miatt majdnem csődbe mentem, mert nem engedett haza költözni, holott részben az én házam is volt, önhatalmúan elfoglalta azt.
Illetve egy olyan kérdésem is lenne, hogy mivel ők helyben laknak, a településen, én pedig egy másik településen, viszont dolgozni nem egyformán dolgozunk a ház körül, én többet megyek a kerti munkákat megcsinálni, ő viszont gondol egyet és leszüretel, hogy jogilag tudom-e korlátozni abban, hogy a közös tulajdonú gyümölcsöket ne szedje össze előlem és nekem semmi sem jut, mikor megyek. Tehetek a kerítésre lakatot, hogy nélkülem ne tudjon bemenni és ő is tehet rá, hogy én se tudjak őnélküle?
Érdemes perre menni?"
Tisztelt Kérdező!
Kérdése több problémát is érint, melyekre megpróbálok egyesével válaszolni.
Ami mindenek előtt a közös tulajdon megszüntetésének kérdését illeti, abban az esetben, ha mindketten szeretnék használni az ingatlant és kölcsönösen elzárkóznak a tulajdoni hányaduk másik tulajdonostársnak történő eladásától, a levelében foglaltak alapján érdemes lenne esetleg megvizsgálniuk az ingatlan társasházzá alakításának lehetőségét. Az ingatlanon fennálló közös tulajdon ugyanis - ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak - az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető. Társasházat egy épületre akkor lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki. A levelében foglaltak alapján nem zárható ki, hogy az Önök ingatlana esetében - ikerház-jellegéből adódóan - fennállnak a társasházzá alakítás feltételei. Ebben az esetben mindkettőjüknek saját, külön helyrajzi számú ingatlana lenne, amit - ha nem kívánják használni - értékesíthetnének is.
A testvérével szemben többlethasználati díj iránti igényt abban az esetben érvényesíthet, ha bizonyítani tudja, hogy a testvére jogellenesen elzárta Önt az ingatlan tulajdoni hányadának megfelelő használatától. Az irányadó ítélkezési gyakorlat szerint ugyanis a tulajdonostárs elsődlegesen a közös tulajdonban álló dolog birtoklására és használatára jogosult, pénzbeli térítést csak akkor igényelhet, ha a tulajdoni hányadának megfelelő használatra - a felek megállapodása, vagy a bíróság döntése következtében - nincs módja, vagy attól a másik tulajdonostárs jogellenesen elzárta. Ebben az esetben attól az időponttól követelhet többlethasználati díjat, amely időpontban - bizonyítható módon - kifejezésre juttatta az ingatlan birtoklására és használatára vonatkozó - ténylegesen fennálló, komoly - igényét, ám a testvére Önt a tulajdonjogából eredő jogai gyakorlásának lehetőségétől ennek ellenére jogellenesen elzárta. Természetesen ebben az esetben a testvére hivatkozhat a követelés, illetve annak meghatározott részének elévülésére is.
A testvérével szemben többlethasználati díj iránti igényt abban az esetben érvényesíthet, ha bizonyítani tudja, hogy a testvére jogellenesen elzárta Önt az ingatlan tulajdoni hányadának megfelelő használatától. Az irányadó ítélkezési gyakorlat szerint ugyanis a tulajdonostárs elsődlegesen a közös tulajdonban álló dolog birtoklására és használatára jogosult, pénzbeli térítést csak akkor igényelhet, ha a tulajdoni hányadának megfelelő használatra - a felek megállapodása, vagy a bíróság döntése következtében - nincs módja, vagy attól a másik tulajdonostárs jogellenesen elzárta. Ebben az esetben attól az időponttól követelhet többlethasználati díjat, amely időpontban - bizonyítható módon - kifejezésre juttatta az ingatlan birtoklására és használatára vonatkozó - ténylegesen fennálló, komoly - igényét, ám a testvére Önt a tulajdonjogából eredő jogai gyakorlásának lehetőségétől ennek ellenére jogellenesen elzárta. Természetesen ebben az esetben a testvére hivatkozhat a követelés, illetve annak meghatározott részének elévülésére is.
A többlethasználati díjjal összefüggő kérdésekről jogeseteim között is tájékozódhat ide kattintva.
A közös tulajdonban álló dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg, ezért követelheti a testvérétől - akár ügyvéd által is - a gyümölcsök Önt megillető részének kiadását, illetve - ennek hiányában - értékének megtérítését.
Az ingatlan testvére általi használatának a lakat kicserélése révén történő megakadályozása jogszerűtlen lenne, mivel tulajdonostársként a testvére is jogosult az ingatlan használatára.
Szerintem a legcélszerűbb az lenne, ha felkeresne egy ügyvédet, aki az Ön képviseletében felvenné a kapcsolatot a testvérével az ingatlan használatával, illetve - az Ön erre vonatkozó igénye esetén - az azon fennálló közös tulajdon megszüntetésének lehetőségével kapcsolatban.
Mivel az online jogi tanácsadás nem alkalmas a probléma teljes körű feltárására, az így adott válasz sem lehet minden kétséget kizáróan pontos. Az online jogi tanácsadás ezen formájában az Ön által vázolt eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs mód személyes konzultációra, az iratanyag áttekintésére, illetve a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, álláspontja megismerésére. Az online jogi tanácsadás ennél fogva nem alkalmas minden szempont figyelembe vételével megadott, teljes körű válasz megadására.
Kérem, vegye figyelembe, hogy a kérdésekre adott válaszok alapját minden esetben az adott időpontban hatályos jogszabályok és bírósági jogyakorlat képezi, ám mivel a jogszabályok folyamatosan változnak, ezért nincs semmi biztosíték arra nézve, hogy a válaszok az olvasás időpontjában is helytállóak még jogilag.
Mindezen előbbi okokra tekintettel e szolgáltatás igénybevételével adott tanácsért semmilyen felelősséget nem áll módomban vállalni! Kérem, hogy válaszaimat iránymutatásnak tekintve esetleges jogi lépések megtétele előtt mindeképpen konzultáljon szakemberrel!
Az ingyenes online tanácsadás igénybevételével Ön hozzájárul ahhoz, hogy a nagyobb körben érdeklődésre számot tartó kérdései, illetve az ezekre adott válaszok - anonimizált formában, az Ön bármilyen módon történő azonosítását kizáró módon - honlapomon közzétételre kerüljenek.
Ezt a honlapot dr. Fülöp Botond, a Pécsi Ügyvédi Kamarában bejegyzett ügyvéd tartja fenn az ügyvédekre vonatkozó jogszabályok és belső szabályzatok szerint, melyek az ügyféljogokra vonatkozó tájékoztatással együtt a https://www.magyarugyvedikamara.hu honlapon találhatók.
Elérhetőség
Dr. Fülöp BotondPécs, Király u. 15.
Komló, "Tröszt" irodaház
Pécsi út 1.
Tel./Fax: +36.72/281-299
Mobil: +36.70/592-7517
drfulopbotond@gmail.com